城市更新大潮来袭，建筑装饰企业能否抓住新的发展机遇？

在近两年建筑市场存量增长放缓的背景下，城市更新已成为建筑行业中各企业积极布局、竞相争夺的热点领域。那么，城市更新究竟为建筑装饰企业带来了哪些新的市场机遇呢？一起来探讨一下。

一、城市更新的来源使其天生具有挑战性

城市更新的首次提出，是伴随着发达国家城市中心区空心化问题的逐步凸显，在1958年的荷兰首届世界城市更新大会上被正式定义：生活在城市的人，由于对自身居住的环境等方面存在不满而提出对舒适生活需求所产生的城市建设活动，就是城市更新。这里可以看出城市更新形成的三个必要条件，第一，城市中要有一定规模的居民；第二，居民具有改善生活环境的需求；第三，其社会条件（政策、经济、文化）能够支持并满足建设活动的开展。

由以上三个必要条件，可跟随我国各地城市变迁发展，以及人民需求水平逐步提高的步伐，寻找我国城市更新的起源。首先，我国的城市更新是以2009年深圳市作为首个实验探索城市开始，经历了2013年广东“三旧”改造、2015年中央城市会议“城市发展内涵提升”、2017年住建部“城市双修”、2018年“城镇改造”这一集中成长期。到2019年后，随着中央经济会议首次强调城市更新，加大存量住房保障的要求提出，2020年住建部加强了对老旧小区改造、社区建设的规划，2021年印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，确定了包括北京、西安、成都、重庆渝中区等多地作为第一批城市更新试点地区，将城市更新工作放到了我国长远战略规划的高度。由上可知，城市更新深度扎根于我国时代发展变迁，符合我国国情的基本需求，受到国家政策支持与经济财政保障，未来中远期（15年内）也会在各地陆续实施推进。

但同时可以分析得出，未来城市更新市场空间广阔，经过多年政策强调，在当前建筑行业整体增长缓慢的情况下，市场竞争将非常激烈。尤其城市更新的地域属性强，当地省级企业具有市场天然优势，且在本地保护主义抬头情况下，重点市场暂时不在国家城市更新规划名单中的企业，在该类市场中的竞争难度大，空间小。因此，城市更新领域在我国的起源与发展背景下，对部分建筑企业形成了天然的障碍与挑战。

二、城市更新的内涵决定其存在诸多挑战

城市更新的具体含义，根据不同分类可以得出很多解释。本文根据其自身的内涵，将其由表入里，分为空间改造→功能升级→文脉传承。展开来讲，即通过对旧城改造、棚户区改造、社区改造等以城市居住区为主的地块进行空间的改造和再开发，达到居住及其他配套如商业、娱乐、教育、交通等功能的升级，最终形成与当地文化、习俗等软功能的传承、融合，甚至弘扬与加强。

城市更新的可行性论证不仅在前期排布各地块城市更新实施进程中至关重要，同时还对后续承担建设职责的建筑单位提出了要求与挑战：建筑企业需要在民众支持、地域现状与社会稳定、资金支持等方面进行综合考虑，提前布局。尤其是围绕居住地拆改提升的建设项目，当地居住的老百姓意愿问题是绕不开的，要合理安排拆改区人员搬迁，保证最大限度地减少对居民生活的干扰，同时还需保证工期，控制成本，考虑社会影响等问题，决定了城市更新具有突发性与不确定性、项目程序繁琐、周期延迟等问题。无疑，该类项目天然就比一般建设项目存在更多需要综合调解的重难点。

三、施工过程中面临的问题与挑战

1. 政策

城市更新首当其冲的是政策风险。城市更新虽有规划性的政策文件作为支撑，但第一批试点城市在2021年才正式启动，各城市真正着手实行的经验截止目前仍旧十分有限。同时城市更新涉及的群众利益广且深，在施工可能持续延后的长周期中，项目建设初期根本无法预料后期政策是否会出现变更、收紧等情况，由此直接导致成本增加，甚至难以履约。

举例来说，若涉及到企业资金投融资、施工建设标准收紧等，会直接导致建筑企业资金与建造成本增加，增加履约风险；若存在土地改革、整体规划政策调整等宏观性变更，则整个项目都有被叫停的风险；另外，城市更新领域炙手可热，政策在不断向外传递支持导向的同时，也存在更迭周期短的问题。新规出台后是否会与原政策形成矛盾冲突，原来的项目手续是否仍旧适用也不能完全保证。由此出现的，因为政策原因导致的工期延长、成本增加、项目被砍等风险问题是需要承建企业提前知晓并具备相应的应对机制及承受能力，才能在该领域市场中站稳脚跟、打下属于自己的口碑与市场。

2. 社会

其次，在于社会风险。主要在于改造区中城市居民的居住环境保障问题，以及拆迁区中居民的迁出及安置问题。首先，对于建筑改造升级，一般不会涉及到当地区民的搬迁，但由于该类项目并非新建，而是对旧墙、屋顶等建筑本体进行施工，建造期间产生的噪声、扬尘、工地人员管理等问题都比一般施工项目需要更加考虑当地居民的诉求，由此为施工本身带来了更严格的管理要求。而对于第二个问题，涉及拆迁，可能会直接导致施工停滞，项目工程持续延期，甚至出现社会问题导致企业口碑信誉下滑。在实际中，对于人员的拆/搬迁问题很多是由政府部门主导，由相关的投资企业或房地产开发商实施原居民的拆迁施工，这里涉及的社会问题甚至会导致冲突、居民上访等艰巨的社会问题。而相关问题的原因复杂多样，无法以固定的模式快速统一解决，期间耗费的人力物力，工期拖延的成本，或是不良的社会影响，都对企业的资金安全、长远可持续发展形成严重威胁。

3. 资金

最后，在于财务融资风险。众所周知，施工企业垫资情况非常普遍，同时，政府项目虽然信誉良好，但政府财政很多情况下很难对大型项目在施工初期提供资金支持，更多的是竣工后结算，尤其很多政府因为前期投资基础设置建设而存在巨额的欠款无力偿还，结算款项更是有被延期的风险。另外，城市更新中的TOD综合开发、城市基础设置改善等大型项目建设资金需求量大，企业自身资金难以覆盖的情况下则需进行对外融资，资金风险增加，对资金的管控能力要求则快速上升，对企业的管理水平提出了更大挑战。而同时，上文已经提到，城市更新项目最大的特点就是在于突发性与不确定性强，项目周期长，企业无法及时回款导致融资成本增加，过程中将有可能遇到融资利率上调情况，进一步加剧资金风险。

综上所述，城市更新领域是我国未来建筑行业发展的蓝海区域，但机会往往伴随着风险，进入者需要具备前瞻性的战略眼光、良好的资金情况以及风险承受能力，内部机制及时优化调整的管理氛围，才有可能在城市更新这一高地上站稳脚跟，持续发展。（文章来源：建筑前沿）

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